De hypotheekrenteaftrek is een van de grootste belastingvoordelen voor huiseigenaren in Nederland. Maar het is ook een van de meest besproken en bekritiseerde regelingen. Wat is het precies, hoeveel levert het op, en hoe lang blijft het bestaan?
Wat is hypotheekrenteaftrek?
Hypotheekrenteaftrek (HRA) betekent dat je de rente die je betaalt op je hypotheek mag aftrekken van je belastbaar inkomen in Box 1. Je betaalt daardoor minder inkomstenbelasting.
Simpel voorbeeld: je betaalt €10.000 rente per jaar. Het aftrekpercentage is 37,56% (2026). Je krijgt €3.705 terug van de belasting. Je netto rentekosten zijn dus €6.295 in plaats van €10.000.
Het is een subsidie op schuld maken, en dat is precies waarom er al jaren discussie over is.
Voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek
Niet elke hypotheek komt in aanmerking. De belangrijkste voorwaarden:
1. Je moet in het huis wonen
De HRA geldt alleen voor je eigen woning. Verhuur je het huis? Dan geen aftrek. Het moet je hoofdverblijf zijn.
2. Je moet aflossen (voor hypotheken na 2013)
Dit is de grote verandering van 2013. Voor hypotheken afgesloten na 1 januari 2013 geldt: je krijgt alleen HRA als je de hypotheek in maximaal 30 jaar volledig aflost. Annuïtair of lineair, maakt niet uit. Maar aflossingsvrij? Geen HRA.
Voor hypotheken van vóór 2013 gelden de oude regels. Die mogen nog steeds aflossingsvrij zijn met behoud van HRA, tot maximaal 30 jaar na de startdatum.
3. Maximaal 30 jaar
De HRA geldt maximaal 30 jaar. Daarna is de aftrek op, ook als je hypotheek nog loopt.
Het aftrekpercentage: steeds lager
Hier zit de angel. Het maximale aftrekpercentage wordt al jaren afgebouwd:
| Jaar | Maximaal aftrekpercentage |
|---|---|
| 2019 | 49,0% |
| 2020 | 46,0% |
| 2021 | 43,0% |
| 2022 | 40,0% |
| 2023 | 36,93% |
| 2024 | 36,97% |
| 2025 | 37,48% |
| 2026 | 37,56% |
In 2019 kon je nog bijna de helft van je rente terugkrijgen. Nu is dat ruim een derde. Het voordeel is dus substantieel gedaald.
En let op: als je inkomen in de hoogste schijf valt (49,5%), mag je de hypotheekrente niet tegen dat percentage aftrekken. Het maximum is 37,56%. Dat heet de "Hillen-afbouw" en is bedoeld om de HRA voor hoge inkomens te beperken.
Hoeveel levert het op? Een rekenvoorbeeld
Stel: je hebt een hypotheek van €300.000 tegen 4% rente. Je betaalt in het eerste jaar ongeveer €12.000 aan rente.
- Aftrek tegen 37,56%: €12.000 × 37,56% = €4.507
- Je netto rentekosten: €12.000 - €4.507 = €7.493
- Je effectieve rente: 2,50% in plaats van 4%
Dat scheelt €370 per maand. Niet niks. Maar minder dan de €500+ die het een paar jaar geleden was bij hetzelfde rentepercentage.
Eigenwoningforfait: de tegenpost
Er is een maar. Je krijgt niet alleen aftrek, je moet ook bijtellen. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van je huis dat je bij je inkomen moet optellen.
In 2026 is dat 0,35% voor woningen tussen €75.000 en €1.350.000. Bij een woning met WOZ-waarde €400.000 tel je €1.400 bij je inkomen op. Dat kost je circa €500 aan extra belasting.
De Wet Hillen zorgde ervoor dat mensen zonder hypotheek (of met een lage hypotheek) dit forfait niet hoefden te betalen. Maar die wet wordt afgebouwd. Steeds meer huiseigenaren zonder schuld moeten nu toch betalen.
Moet je extra aflossen of niet?
Een veelgestelde vraag: als ik extra aflos, verlies ik dan HRA? Ja. En is dat erg? Niet per se.
Als je €10.000 extra aflost, bespaar je:
- 4% rente per jaar = €400
- Minus de gemiste HRA (37,56%) = €150
- Netto besparing: €250 per jaar
Dat is een gegarandeerd rendement van 2,50% op je €10.000. Niet spectaculair, maar ook niet slecht. En je hebt minder Box 3 risico.
Vergelijk dat met beleggen, waar je meer rendement kunt maken maar ook risico loopt. Of met sparen, waar je momenteel minder krijgt.
De toekomst van de HRA
Er zijn al jaren discussies over het verder afbouwen of zelfs afschaffen van de HRA. De argumenten:
Tegen de HRA:
- Het is een subsidie op schuld maken
- Het drijft huizenprijzen op (je kunt meer lenen)
- Het bevoordeelt huiseigenaren boven huurders
- Het kost de staat miljarden per jaar
- De Europese Commissie dringt al jaren aan op afbouw
Voor de HRA:
- Afschaffen zou huizenprijzen laten dalen (pijnlijk voor huidige eigenaren)
- Veel mensen hebben hun financiën erop ingericht
- Eigenwoningbezit wordt minder toegankelijk
Mijn verwachting: de afbouw gaat door, langzaam en geleidelijk. Volledige afschaffing is politiek te gevoelig. Maar reken er niet op dat de HRA over 20 jaar nog hetzelfde is als nu.
Wat betekent dit voor jouw keuzes?
De HRA is leuk meegenomen, maar zou niet de hoofdreden moeten zijn voor je hypotheekkeuzes. Het voordeel is al flink afgebouwd en zal waarschijnlijk verder dalen.
Belangrijker is:
- Kun je de maandlasten betalen, ook zonder HRA?
- Welke rentevaste periode past bij je risicoprofiel?
- Wil je annuïtair of lineair aflossen?
- Heb je een noodfonds naast je hypotheek?
Benieuwd wat aflossingsvrij (zonder HRA) je zou kunnen opleveren? Bekijk het met onze DCA Calculator.
Bronnen
- Belastingdienst hypotheekrenteaftrek: officiële voorwaarden
- Rijksoverheid over HRA: achtergrond en wijzigingen
- CPB analyse hypotheekrenteaftrek: economische effecten