Aflossingsvrij en beleggen: slim of riskant?

Je hebt het vast weleens voorbij zien komen: "Waarom zou je aflossen als je dat geld ook kunt beleggen?" Het idee is simpel. De uitvoering een stuk lastiger dan Reddit je doet geloven.

Het idee in het kort

Bij een normale hypotheek betaal je elke maand rente én aflossing. Je schuld krimpt, maar dat geld zit vast in je stenen. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente. Het verschil (honderden euro's per maand) stop je in een indexfonds. Over 20 tot 30 jaar haal je het eruit en los je in één keer af.

Op papier werkt dit omdat de beurs historisch zo'n 7% per jaar oplevert, terwijl hypotheekrente rond de 2% ligt. Dat verschil van 5% per jaar, 30 jaar lang, met samengestelde interest... dat loopt behoorlijk op.

Waarom het aantrekkelijk is

Ik snap de aantrekkingskracht. Je beleggingen zijn liquide. Als je ooit geld nodig hebt, kun je erbij. Aflossingen zitten opgesloten in je huis tot je verkoopt. En je spreidt je vermogen: niet alles in bakstenen, maar ook in de wereldeconomie.

En er is een fiscaal voordeel. Een aflossingsvrije hypotheekschuld mag je aftrekken van je Box 3 vermogen. Hoe hoger je schuld, hoe lager je belaste vermogen, hoe minder Box 3 belasting je betaalt over je beleggingen. Bij een afgeloste hypotheek mis je die aftrekpost.

Plus, en dit wordt vaak vergeten: als je overlijdt met een aflossingsvrije hypotheek en een volle beleggingsrekening, erven je nabestaanden die beleggingen. Bij een afgeloste hypotheek erven ze... een huis zonder schuld. Minder liquide, minder flexibel.

Maar hier gaat het mis

De spreadsheet liegt niet. Maar mensen zijn geen spreadsheets.

Het gedragsrisico is enorm. Kun jij 30 jaar lang elke maand braaf inleggen, ook als je portefeuille 40% onderuit gaat? In 2008 verkochten mensen massaal op de bodem. In maart 2020 idem. De mensen die het hardst roepen dat ze "niet verkopen in een crash" hebben vaak nog nooit een echte crash meegemaakt met serieus geld op het spel.

De rente kan stijgen. Als je rentevaste periode afloopt en de rente is verdubbeld, stijgen je maandlasten flink, terwijl je schuld nog precies even hoog is als 10 jaar geleden. Dat is een ongemakkelijk gesprek met je bank.

Je krijgt geen hypotheekrenteaftrek. Voor hypotheken afgesloten na 2013 geldt: geen aflossing = geen HRA. Dat maakt je effectieve rente hoger dan de bruto rente suggereert.

Voor wie werkt dit wel?

Ik denk dat deze strategie kan werken als je:

• Minimaal 10 tot 20 jaar de tijd hebt (liever langer)
• Financieel volwassen en verstandig bent
• Eerlijk tegen jezelf bent over je gedrag
• De fiscale nadelen hebt doorgerekend (niet geschat)

En cruciaal: je moet het verschil ook echt beleggen. Niet "beleggen" door het op een spaarrekening te zetten of er een auto van te kopen. Je hebt ook nog steeds een noodfonds nodig naast je beleggingen.

Voor wie werkt dit niet?

Als je 's nachts wakker ligt van een dalende AEX, is dit niet voor jou. Geen schande. De meeste mensen slapen beter met een dalende schuld dan met een stijgende portefeuille die ook kan dalen.

Mijn kijk hierop

Ik vind het een valide strategie voor een specifieke groep mensen. Maar ik zie te vaak dat mensen de upside overschatten en de downside onderschatten. De spreadsheet zegt "€200.000 extra na 30 jaar!" maar houdt geen rekening met de drie keer dat je in paniek verkocht, de belasting die je betaalde, en de rentestijging die je niet zag aankomen.

Wil je het serieus overwegen? Reken je eigen situatie door met realistische aannames. Niet met 8% rendement en 3% rente, maar met 5% rendement en de rente die je nu betaalt. Als het dan nog werkt, wordt het interessant.

Let op: de spelregels veranderen. Rabobank heeft recent de regels aangescherpt en Box 3 gaat op de schop. Lees wat de nieuwe regels betekenen voor deze strategie. En vergeet niet je rentevaste periode mee te wegen in je risico.

---

Bronnen

• AFM over hypotheekvormen: uitleg aflossingsvrij vs. annuïtair
• Belastingdienst hypotheekrenteaftrek: wanneer wel/geen HRA
• Curvo Backtest: historische rendementen indexfondsen