Bij het afsluiten van een hypotheek moet je kiezen: annuïtair of lineair? De meeste mensen kiezen annuïtair zonder er over na te denken. Maar weet je eigenlijk wat het verschil is? En welke keuze je meer kost?
Het korte antwoord
Annuïtair: Je betaalt elke maand hetzelfde bedrag. Aan het begin is dat vooral rente, aan het eind vooral aflossing.
Lineair: Je lost elke maand hetzelfde bedrag af. Je totale maandlast begint hoog en wordt steeds lager.
Beide hypotheken zijn na 30 jaar afgelost. Het verschil zit in hoeveel je wanneer betaalt, en hoeveel je totaal kwijt bent.
Annuïtair: vaste maandlasten
Bij een annuïtaire hypotheek is je bruto maandlast constant. Stel je leent €300.000 tegen 4% rente voor 30 jaar. Dan betaal je elke maand €1.432.
Maar wat er in dat bedrag zit, verandert:
- Maand 1: €1.000 rente + €432 aflossing = €1.432
- Jaar 15: €650 rente + €782 aflossing = €1.432
- Maand 360: €5 rente + €1.427 aflossing = €1.432
Aan het begin gaat het meeste geld naar de bank (rente). Pas later ga je echt aflossen. Dat is waarom je na 10 jaar hypotheek betalen soms schrikt: je hebt nog veel minder afgelost dan je dacht.
Voordelen annuïtair
- Voorspelbare maandlasten (fijn voor je budget)
- Lagere startlasten dan lineair
- Makkelijker te combineren met een maximale hypotheek
- Meer hypotheekrenteaftrek in de eerste jaren (want meer rente)
Nadelen annuïtair
- Je betaalt totaal meer rente over de looptijd
- Je bouwt langzamer vermogen op in je huis
Lineair: dalende maandlasten
Bij een lineaire hypotheek is je aflossing constant. Met dezelfde €300.000 tegen 4% voor 30 jaar:
- Aflossing per maand: €300.000 / 360 = €833
- Maand 1: €1.000 rente + €833 aflossing = €1.833
- Jaar 15: €500 rente + €833 aflossing = €1.333
- Maand 360: €3 rente + €833 aflossing = €836
Je begint €400 per maand hoger dan annuïtair, maar je eindigt €600 lager. En je betaalt over de hele looptijd minder rente.
Voordelen lineair
- Je betaalt totaal minder rente (tienduizenden euro's verschil)
- Je bouwt sneller vermogen op in je huis
- Lagere lasten later in je leven (handig als je inkomen daalt)
Nadelen lineair
- Hogere startlasten (lastiger als je maximaal wilt lenen)
- Minder hypotheekrenteaftrek aan het begin
- Minder populair, dus sommige adviseurs denken er niet aan
De cijfers: hoeveel scheelt het?
Laten we het doorrekenen. €300.000, 4% rente, 30 jaar:
| Kenmerk | Annuïtair | Lineair |
|---|---|---|
| Startlast (bruto) | €1.432 | €1.833 |
| Eindlast (bruto) | €1.432 | €836 |
| Totaal betaalde rente | €215.609 | €181.500 |
| Verschil | €34.109 meer bij annuïtair | |
€34.000 verschil. Dat is geen kleingeld. Maar er zit een maar aan: je hebt dat geld niet zomaar in je zak. Bij annuïtair heb je de eerste jaren meer ruimte in je budget. Wat je met die ruimte doet, bepaalt het echte verschil.
Wat past bij jou?
Kies annuïtair als:
- Je maximaal wilt lenen en de startlasten moeten passen
- Je liever een vast bedrag budgetteert
- Je verwacht dat je inkomen gaat stijgen
- Je het verschil wilt beleggen (dan kan annuïtair slimmer zijn)
Kies lineair als:
- Je de hogere startlasten kunt betalen
- Je wilt minimaliseren hoeveel je totaal aan de bank betaalt
- Je verwacht dat je inkomen gaat dalen (pensioen in zicht)
- Je snel eigen vermogen wilt opbouwen
En aflossingsvrij dan?
Er is nog een derde optie: helemaal niet aflossen. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente. Je schuld blijft gelijk. Dit is fiscaal minder gunstig (geen hypotheekrenteaftrek voor nieuwe hypotheken) en banken stellen er tegenwoordig strengere eisen aan. Maar voor sommige strategieën kan het interessant zijn.
Lees ook: wat de nieuwe regels betekenen voor aflossingsvrij.
De vergeten optie: combineren
Je kunt ook een deel annuïtair en een deel lineair nemen. Bijvoorbeeld 50/50. Dan heb je lagere startlasten dan volledig lineair, maar betaal je wel minder rente dan volledig annuïtair.
Het nadeel: meer administratie en sommige banken rekenen hogere kosten voor gesplitste hypotheken.
Mijn kijk hierop
Annuïtair is de standaard, maar niet per se de beste keuze. Als je de hogere startlasten van lineair kunt betalen, bespaar je tienduizenden euro's. Dat geld kun je later gebruiken voor je pensioen, je kinderen, of gewoon leuker leven.
Maar als je het verschil tussen annuïtair/lineair en aflossingsvrij zou beleggen? Dan wordt de rekensom ingewikkelder. Reken het door met onze DCA Calculator.
En vergeet niet: welke rentevaste periode je kiest is minstens zo belangrijk als annuïtair vs lineair.
Bronnen
- AFM over hypotheekvormen: officiële uitleg annuïtair en lineair
- Nibud hypotheekadvies: wat kun je lenen en wat past?
- Annuïteitsformule: de wiskunde achter de berekening